El primer paso del registro legal de comprar una propiedad en Francia es el acuerdo formal entre el vendedor y el comprador, que se llama Sous-seing Prive (si es negociado por el agente de bienes raíces francesas) o compromiso de venta (si es elaborado por un notario).
Este acuerdo será firmado por ambas partes. Al firmar este documento, el comprador paga un depósito, que es al menos el 10% del valor de los bienes adquiridos y que serán colocados en una cuenta bancaria especial de un notario y continuará hasta la hora de tomar la cantidad restante o cancelación de la compra.
El acuerdo describe las condiciones de venta, el precio del objeto, los créditos posibles y esas cosas. En esta etapa, la propiedad seleccionada se le asigna al comprador, es decir, se eliminará de la publicidad para la venta. El depósito puede ser reembolsado si el comprador se niega a comprar bienes raíces en el plazo reglamentario - 7 días. Después de este plazo, el contrato puede ser cancelado si no explícitamente, una de las condiciones del contrato. Es decir, el comprador perderá el depósito si se abandona la compra sin razón, como se refleja en el contrato.
Después de la firma de dicho documento debe ser un período de 30-90 días, durante el cual debe ser el estudio llevado a cabo para identificar la pureza de bienes raíces jurídica de la operación y detectar cualquier deficiencia en la propiedad y eliminarlos. En el mismo período de tiempo que el comprador debe decidir si la financiación total de la operación. Acuerdo Esta prueba y otras medidas que procedan agente y notario.
Notario en Francia no está actuando en interés de ninguna de las partes en la transacción, y es un funcionario que representa los intereses del Estado. Su tarea es asegurar que la transacción se realizará exclusivamente de acuerdo con todas las normas jurídicas. Además, a través de su cuenta bancaria las operaciones de financiación y los asentamientos.
El segundo paso del registro legal de comprar una propiedad en Francia es la firma del vendedor y el comprador del Acuerdo Final (Acte de Vente) en presencia de un notario. La propiedad es transferida a un nuevo propietario, que debe por este tiempo para pagar el resto de los gastos de notario de bienes raíces. Notario en el segundo se paga al vendedor. Tenga en cuenta que esta suma debe ser entregado al notario hasta la conclusión del Acuerdo. Tras la firma del Acte de Vente comprador y vendedor notario certifica acto de venta, el vendedor envía las claves para el comprador de propiedad.
En esta etapa se recomienda por el notario para resolver el problema de una posible herencia de la propiedad adquirida, para evitar problemas en el futuro. El notario le dirá qué documentos hay que prepararse para ello, y tendrá en cuenta esta cuestión en la fase final de la transacción.
Después del acto de venta notariado durante varios días de registro del nuevo titular de la propiedad en una mesa de registro especial. El nuevo propietario de una orden obligatoria debe asegurar su propiedad.
El comprador debe tener en cuenta que se espera que los costos adicionales de procesamiento de la transacción. Tiene que pagar al gobierno las tasas y los impuestos de matriculación, que constituyen aproximadamente el 7.8% del valor de la propiedad. Estas contribuciones se pagan al notario el día de Aste de Vente.
Notario - un funcionario independiente, paga por la preparación de las transacciones de bienes raíces.
Él trae toda la información necesaria antes de la final de la transacción y es responsable ante el Departamento de impuestos franceses y los honorarios.El notario se encarga de preparar los documentos para la posesión y los errores que entonces puede suceder. Él asegura que la operación consistió en una "limpia" en la que ambas partes han cumplido con las leyes, y que el vendedor ha recibido su dinero en el tiempo y en su totalidad, y el comprador - sus documentos en la propiedad en buen estado.
La tarifa de pago de los servicios notariales están fijados por las leyes del Estado y están unidos a través de Francia. La cantidad que se cobra por un notario público, o alrededor del 1% del valor de la propiedad adquirida y normalmente se pagan después de firmar el acuerdo de compra. El importe total de todos los pagos en virtud de la transacción es de aproximadamente 7,5% si se incluye honorarios del notario, el impuesto de timbre, en función del número de páginas de un informe sobre la transferencia de la propiedad y una cantidad significativa de impuestos a la propiedad de transferencia (4,8%).
Todos los derechos de propiedad en Francia, registrada en la Oficina de Conservación des mortgages, que puede ser traducido como la Cámara de registro de propiedad de la tierra. Transacciones de bienes raíces llamada acte de vente. Este documento se almacena permanentemente en los archivos del notario. Una copia del documento expedido a manos del comprador como prueba de propiedad y se llama el título de PROPIEDADES. Documento notariado. Un notario debe comprobar el historial de la propiedad durante los últimos 30 años, y asegurarse de que todo el reparto con él estaban limpias, es decir: respetar los derechos de paso y viajar por el suelo, bien diseñado y la alienación en cuenta todos los demás intereses legítimos de terceros.
Sobre la terminación de los procedimientos para la transferencia de la propiedad la responsabilidad del notario para proporcionar al comprador, con "pura" de propiedad y la transferencia de las cantidades adeudadas a las instituciones del vendedor y los préstamos. Esta responsabilidad se ve confirmada por la póliza de seguro de riesgos profesionales (ni el comprador ni el vendedor no debe soportar las pérdidas causadas por el notario).
¿Cuáles son los principales problemas que surgen en la compra de propiedades en Francia, un extranjero?
En primer lugar, el problema del pago de la transferencia, dado el alto costo de los bienes raíces. Las operaciones en efectivo de grandes sumas de dinero están prohibidas, y las transferencias bancarias son controladas por las cifras citadas 10tys.evro.
En segundo lugar, cuando usted hace una escritura de compraventa ante notario, debe especificar su objetivo: el lugar principal de residencia o el director. Si la propiedad se adquiere por la residencia principal, entonces esto implica una actividad sujeta al impuesto en el territorio de Francia.
En tercer lugar, para ejercer su derecho a poseer bienes inmuebles por los extranjeros para permanecer legalmente en Francia, y se basa en el régimen de visados. Francés Embajada (Consulado) en Moscú y San Petersburgo-, sobre la base de los cargos presentados documentos legales para comprar su propiedad, usted puede emitir visa de negocios múltiples, válido para viajar por menos de 30 días el plazo de un año, o visa de turista múltiples de 90 días para dos viajes, o visado de larga duración para la residencia permanente en Francia.
 Los costes adicionales de los servicios notariales pagar las tarifas son fijadas por la ley del Estado y unidos en toda Francia. La cantidad que se cobra por un notario público, o alrededor del 1% del valor de la propiedad adquirida y normalmente se pagan después de firmar el acuerdo de compra. El importe total de todos los pagos en virtud de la transacción es de aproximadamente 7,5% si se incluye honorarios del notario, el impuesto de timbre, en función del número de páginas de un informe sobre la transferencia de la propiedad y una cantidad significativa de impuestos a la propiedad de transferencia (4,8%).
 Gastos en el Impuesto a la Propiedad Inmobiliaria (taxe foncière) - cerca de 0, 5% de su precio, y un impuesto sobre los beneficios especulativos (taxe d'habitation) es aproximadamente la misma. Los impuestos sobre el apartamento de dos habitaciones sería de aproximadamente 1. 200 euros al año, en una bonita casa con piscina y una gran parte - 10. 000.Es cierto que las nuevas construcciones en los dos primeros años no están sujetos a la taxe foncière, pero todas las nuevas viviendas (nuevas y es, hasta que llegan a los 5 años de edad) está sujeta al IVA - pero es bastante alto en Francia, 19, 6%, más un impuesto de lujo .
Pero si usted decide invertir en el monumento antiguo - es decir para comprar y renovar - hasta la mitad del costo de la restauración será capaz de deducir de sus pasivos (francés) de ingresos. El único problema es - el ruso Ministerio Fiscal ha tomado estos cargos al deducible por ningún precio. Sin embargo, una opción tentadora - comprar un castillo en un gran círculo de amigos, que los niños crecen en las paredes de este aristocrático. Sí, y bastante barato - a partir del 1. 200 euros por metro cuadrado. Es cierto, que sin duda tendría que pagar el impuesto sobre la riqueza personal - hasta $ 1, y 2% del valor de la propiedad de más de (aproximadamente) 720. 000.
En Francia el precio medio de detención domiciliaria - 1.2 euros por un "cuadrado" en el mes, si usted no necesita un jardinero, el novio, el novio, de un representante del estanque con peces de colores y fuente de agua limpia. Si usted necesita - que además de los 2.400 o más, no es una cuestión de apetito. Contenido villas muy bueno puede llegar a costar 10. 000 euros por año, pero aun piso en buena ubicación, puede ser necesario pagar mucho más de 100 euros al mes
Así, el sistema fiscal en Francia es más complicado que en otros países europeos. Además de los pagos individuales para la compra (impuestos sobre la compra de la propiedad, impuesto de timbre y los gastos notariales) bienes que constituyen alrededor de 7-8% de su valor, existen impuestos anuales.
Impuesto sobre bienes inmuebles (taxe foncière) paga al propietario de la propiedad. Su tamaño no es fijo y varía dependiendo del tipo de propiedad y su ubicación.
Impuestos sobre alojamiento (taxe d'habitation) está dando sus residentes, es decir, si la propiedad se alquila, el impuesto se aplica a los inquilinos si se utiliza para la residencia personal - con los propietarios. Cuando se trata de apartamentos, es necesario calcular el importe del impuesto no menos de 2 mil euros al año, en el caso de vivir en una villa - 4 mil euros por año.
Impuesto sobre Bienes Inmuebles (impôt de Solidarité sur la fortuna) pagar los individuos cuyo capital se encuentra en Francia (inmuebles y cuentas bancarias) supera los 700 miles de euros.
Impuesto sobre los beneficios de la reventa (taxe ganancias sapital, le «más valor»), creado sobre la base de la diferencia de precio de reventa de la propiedad. En el caso de las ventas de bienes raíces en el primer año después de la compra, este impuesto hace que el 33,3%, pero cada año se reduce su tamaño.
Bancos. Créditos. Hipotecas en Francia
Tipo de préstamo
Cuando la hipoteca en Francia es un cálculo de los pagos de renta y en el esquema diferenciado también están disponibles para la financiación de bienes raíces francesas. También existen otros esquemas de financiamiento, tales como una hipoteca sobre los objetos Arrendamiento.
Prestatario
Prestatario puede actuar como un individuo y una compañía de bajo jurisdicción francesa, SCI.
El tamaño de la hipoteca en Francia
El tamaño del préstamo mínimo en Francia es de € 46.000. El tamaño de la hipoteca sólo está limitado por el hecho de que su importe no puede superar el 80% del valor de tasación de la propiedad (que puede estar por debajo del mercado). Si la propiedad se adquiere en la fase de fuera de plan, entonces el tamaño de la posible gran parte de los préstamos.
Condiciones
5 a 30 años de edad con un máximo de 75 años. (Teniendo en cuenta la posibilidad de un seguro de vida)
Costos
honorarios bancos franceses variar, pero normalmente es de 1-2% de la hipoteca. Los costos asociados con la valoración de la propiedad será de alrededor de € 400, pero muchas veces esta cantidad está incluido en el precio del banco.
Requisitos para el prestatario
Hay que tener en cuenta que los bancos están mirando la solvencia del prestatario y capacidad de pago de hipotecas a largo plazo. Un requisito previo para que los bancos franceses es la proporción de sus ingresos mensuales de las obligaciones de no más de 33% (para los prestatarios con ingresos altos hasta el 40%). Lo que implica que los pagos de préstamos al consumo, hipotecas en Rusia, los pagos mensuales de otros, y los pagos de bienes inmuebles en Francia no debe superar el 33% de los ingresos mensuales del prestatario, de lo contrario se le negará una hipoteca.
Los bancos franceses se requiere comprobante de ingresos.Esto puede facilitar información sobre los salarios, ahorros, ingresos por inversiones o rentas de alquiler. Sin embargo, no todos los prestamistas tienen en cuenta estos documentos. También debe verificar la información personal, cuentas bancarias y pagos de los préstamos existentes.
Las hipotecas también se puede obtener no sólo para la compra de bienes inmuebles, sino también para su reparación o restauración, o todas juntas. Por ejemplo una hipoteca los bancos exigen una declaración estimada a partir de un tasador con licencia que puede estimar el costo de las obras necesarias.
Seguros
Seguro comprado la propiedad es un requisito previo. En cuanto a los seguros de vida, es un requisito previo para el contrato de hipoteca, en la mayoría de los casos, las compañías de seguros suelen insistir en esto. En algunos casos, las compañías de seguros de vida podrán exigir que el prestatario y co-prestatario (si los hay) han sido un reconocimiento médico. A menudo es necesario si el importe de la hipoteca es más de 200.000 euros, y la edad del prestatario más de 40 años. examen médico independiente se requiere a menudo si el importe de la hipoteca es más de 400.000 euros, independientemente de su edad. El examen puede realizarse ya sea en Francia o en Rusia o en otros países.
Puntuación
Evaluación de la propiedad y su impacto en la cantidad de la hipoteca.
disponibles para la hipoteca de hasta un 80% del valor tasado de su propiedad o el costo del contrato, el que sea menor. Los prestamistas no siempre requieren la evaluación de las propiedades inmobiliarias en Francia, pero lo hacen a menudo si usted no está familiarizado con el área (a menudo, si el ámbito provincial) o el importe de las hipotecas de más de 750.000 euros.
Aspectos legales del derecho de propiedad francesa y la ley francesa
Una vez que seleccione una propiedad, que desea firmar un contrato preliminar de compra / venta (compromiso). Este documento confirma la intención de las partes y suele ir acompañada de la introducción de depósito. Tras la firma del compromiso, el vendedor no puede anunciar el tema y lo venden a otra persona. Antes de la firma de los documentos, consultas sobre todos los gastos que se incurren, incluyendo el estado u otro, antes de la operación en Francia.
Es muy recomendable que al realizar transacciones de bienes raíces en Francia a consultar con abogados calificados en el tema del contrato preliminar. No firme ningún acuerdo y no hacer un depósito para comprar una propiedad en Francia, siempre y cuando esté seguro de que estos fondos de recurrencia en caso de fracaso en conseguir una hipoteca. Este es un tema frecuente en el contrato preliminar, que a veces hacen la agencia francesa de bienes raíces. Es digno de especial atención. Una copia del contrato preliminar necesaria para proporcionar al banco.
Finalización del préstamo hipotecario de procesamiento de transacciones.
Al término de la operación en su propiedad francesa y el comprador y el vendedor firman ante un notario público el documento de venta. En el día de la firma del contrato de venta, o para unos días antes de exigir una traducción de la cantidad restante de su cuenta a costa de un notario. En el día de la firma del contrato de transferencia de las llaves de la propiedad y se convierte en el dueño oficial de bienes inmuebles en Francia!
La solicitud de una hipoteca en Francia para la compra de bienes raíces.
Le recomendamos que aprender acerca de las posibles opciones de la hipoteca antes de hacer una compra y, quizás, que hasta el momento en que usted planea su visita a la búsqueda de bienes raíces en Francia. Esto le permitirá saber en qué condiciones se puede esperar sobre la base de su situación financiera y su presupuesto, y obtener la aprobación previa del Banco, en la que usted tendrá tiempo para buscar propiedades inmobiliarias y la financiación para la obtención de las condiciones propuestas.
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Comprar casa - Francia